Los índices de referencia son un elemento muy importante y requieren atención por parte de los clientes que tengan un brados a prestarles. Estos indicadores son los que se aplican a los prestamos hipotecarios concertados a tipo variable a la hora de revisar y actualizar su interés. O sea, de los depende el tipo de interés que usted pagará durante prácticamente toda la vida del préstamo.
Hay varios pero en estas páginas sólo se analizan los oficiales. Se trata de unos índices objetivos, que mensualmente elabora el Banco de España y que, además de en el Boletín Oficial del Estado (BOE), se publican en casi todos los periódicos. Es muy fácil encontrarlos. Suelen estar situados en las páginas de economía, cerca de los cuadros de bolsa u bajo una cabecera que lleva por título Indices de referencia de los Préstamos hipotecarios, veamos cada uno de ellos.
Los índices de referencia más utilizados
Los índices que se detallan a continuación son los que tienen carácter oficial y elabora y publica el Banco de España.
Indice de Bancos:
Es el tipo de interés medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años que los bancos han concedido durante ese mes para la adquisición de vivienda libre y está expresado en Tasa Anual Equivalente (TAE). Es, por tanto, una media de los contrato de préstamo hipotecarios que en ese momento se han formalizado en el mercado y que el Banco de España ha calculado con los datos que le remiten las entidades.Indice de Cajas:
Es exactamente lo mismo que el anterior aunque, en este caso, recoge los tipos medios de los contratos de préstamos hipotecarios formalizados en las cajas de ahorros. También está expresado en TAE.Tipo medio del conjunto de las entidades de crédito:
Este índice engloba los dos anteriores y , por eso, recoge una media mucho más amplia.Indicador de las Cajas de Ahorros de los tipos de activo: (TARCA)
Este índice es una media de los tipos anuales equivalentes (TAE) aplicados por las cajas de ahorros tanto a los préstamos hipotecarios como a los préstamos personales.EURIBOR:
Media de los tipos de interés de las operaciones realizadas entre los principales bancos que actúan en la Unión Monetaria Europea (UME). Se define como la media simple de los tipos de interés diarios aplicados, entre 64 entidades financieras con gran nivel de negocio, para las operaciones cruzadas al plazo de un año en el mercado de depósitos interbancarios de la zona de la Unión Monetaria.Rentabilidad interna de la deuda pública
Es un índice muy poco utilizado. Se calcula sobre la rentabilidad media a la que se negocian los bonos del tesoro entre dos y seis años de plazo.
¿ Cómo se aplican los índices de referencia para revisar el tipo de interés?
Los índices de referencia son los que garantizan al cliente que cuando se revise el interés de su préstamo éste quedará ajustado a los precios del mercado ya que, como vimos al analizar los indicadores, éstos no son más que la media de los préstamos formalizados en determinado período.
Observe que la publicación de los índices suele tener un cierto retraso y que, por tanto, el índice que a usted se le aplicará es el último disponible o publicado en la fecha en que proceda la revisión.
Ahora bien, a la hora de aplicar estos índices hay que tener en cuenta dos factores. Uno es lo que se conoce como el redondeo.
Conviene que sepa que las entidades suelen redondear los decimales de los índices de referencia para facilitar los cálculos ya informatizados. Así, por ejemplo, si el mibor está en el 5,91%, éste se redondea al 6%.
Pero, mas importante todavía es la aplicación al índice del llamado margen diferencial, que no es más que la cantidad que las entidades suman al índice de referencia que se ha tomado como base. Por ejemplo, si un cliente tiene contratado un préstamo al mibor más un punto y el Mibor está el 6%, el nuevo tipo de interés del crédito será ese 6% más el punto establecido en el diferencial, es decir, un 7%.
El diferencial que se aplica no es igual para todos los índices. En el caso del índice de bancos y cajas, dicho diferencial suele ser menor que el que se aplica al mibor. La razón es muy sencilla: el Mibor suele partir de un valor más bajo y para igualarlo al mercado se añade un diferencial mayor. Sin embargo y como puede ver en el siguiente gráfico, los principales.
Al Mibor se le ha sumado un punto y medio de diferencial y para los índices de bancos y cajas se han recogido los valores publicados por el Banco de España. El gráfico refleja claramente cómo los índices convergen en la misma dirección aunque puntualmente se hayan separado.
¿Cuándo se revisa el interés del préstamo?
Lo más frecuente es hacerlo una vez al año, a partir de ese momento y hasta la nueva revisión, el tipo de interés de su préstamo será el resultante de añadir el diferencial al último índice de referencia disponible que, normalmente, suele ser el que corresponde al mes pasado o el inmediatamente anterior.
- Recuerde la diferente temporalidad que le explicábamos en el capítulo anterior.
La ventaja de que transcurra cierto tiempo entre una revisión y otra es que usted no tiene que ajustar continuamente su presupuesto mensual en el que, como ya sabemos, el préstamo hipotecario tiene un peso muy importante
Lógicamente, cuando los tipos de interés estén subiendo esta cadencia jugará a su favor: tendrá tiempo suficiente para acoplar con antelación su bolsillo a lo que luego serán la nuevas condiciones del préstamo. Y si los tipos de interés están bajando, no se inquiete. A partir del momento en el que se revise el interés del préstamo usted tiene la seguridad de que éste se adaptará a la situación del mercado de forma automática.
No lo olvide: su préstamo no necesita esperar a que el banco de España revise los tipos de interés para adaptarse a la realidades del mercado. Se ajusta automáticamente cada vez que hace la revisión del tipo en el caso de los préstamos a interés variable