Una vez aceptada la oferta vinculante llega el momento de la formalización de las escrituras.
Para poder dar este paso es necesario aportar una documentación complementaria: título de propiedad del vendedor, último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles y condiciones de la compra
Venta, que lo habitual es que sean las mismas del contrato privado si lo hubiere. Ya está todo listo. En pocos días usted firmará las escrituras.
Normalmente, en un solo acto y ante la presencia del notario, se formalizará tanto la escritura de compra - venta de la vivienda como la del préstamo hipotecario, Compruebe que ésta última recoge todos y cada uno de los aspectos a los que usted dio el visto bueno en la oferta vinculante. Si lo desea , podrá comprobarlo tranquilamente unos días antes en el despacho del notario quien, es todo caso, se responsabiliza de que los dos documentos aludidos coincidan.
También es muy conveniente que el notario verifique en el Registro de la Propiedad que el inmueble no ha sufrido ningún cambio entre el momento en que hizo la primera verificación y la firma de la escritura.
¿Cuándo puedo disponer del préstamo?
De acuerdo con la legislación española, la garantía hipotecaria sólo queda constituida cuando la escritura notarial se inscribe en el Registro de la Propiedad.
Por ello, dado el elevado importe de los préstamos hipotecarios sería lógico que la Entidad de crédito sólo permitiera su disposición una vez que se haya inscrito la hipoteca, lo que puede requerir un plazo de tiempo relativamente largo.
Sin embargo. La mayoría de las entidades entregan el importe del préstamo de manera simultánea a la firma de la escritura con el fin de que usted pueda en el mismo acto al vendedor y evitarle las dificultades y costes que le acarrearía la necesidad de aplazar el pago.
Por ello, con el fin de poder entregarle inmediatamente el importe del préstamo y asegurarse a la vez que la escritura, que es el título original en el que se documenta el derecho de la Entidad de crédito, se presentará inmediatamente en el Registro, la Entidad efectúa una selección muy rigurosa de los intervinientes externos - notario, gestoría administrativa, etc.- en orden a lograr la mayor eficacia.
¿Como puedo obtener una copia de la escritura?
Si usted desea disponer de una copia de la escritura de su préstamo. Puede solicitarla directamente del notario ante el que se firmó. Su coste no es muy elevado y le permitirá conocer en cualquier momento sus derechos y obligaciones del préstamo.
Si lo prefiere, la gestoría que efectúe el resto de los trámites puede ocuparse también de este servicio.
¿Para qué hacer una provisión de fondo?
Como ya le indicamos al principio, la compra - venta de un inmueble y su financiación con un préstamo hipotecario lleva parejos una serie de gastos necesarios para llevar a cabo la operación y que son ajenos a la Entidad, como es el caso del notario, gestoría, impuestos, etc. Pues bien, el día de la firma de la escritura usted deberá realizar una provisión de fondos a favor de la gestoría que se encargará de los trámites administrativos para hacer frente precisamente a estos gastos.
Si una vez abonados queda algún remanente - suele ser habitual - la Entidad le ingresará en su cuenta el importe de la liquidación que realice la gestoría. Usted tendrá todos los recibos.
Veamos entonces al detalle cuáles son los gastos y de qué se derivan.
Gastos inherentes a la operación.
Tasación: Se abona a la sociedad autorizada que se encargó de calcular el valor de la vivienda . Si la tasación se ha llevado a cabo usted tendrá que abonarla independientemente de la contratación final o no del préstamo hipotecario.
Registro: Por dos conceptos primero, al solicitar al Registro de la Propiedad la información sobre la vivienda que usted va a comprar; y segundo, al registrar en este organismo las escrituras que certifican que usted es el nuevo dueño del inmueble y que tiene un préstamo hipotecario.
Notario: El notario es el que da fe pública de las escrituras de compra - venta y del préstamo hipotecario, el que certifica la operación. El notario tiene la obligación de informar y recordar al cliente las cláusulas financieras del préstamos - comisiones, TAE, índice de referencia, etc y de advertirle si detecta alguna diferencia entre la oferta vinculante y el documento contractual.
Gestoría: Es quien, en última instancia, se encarga de los trámites administrativos: registro, pago de impuestos, etc.
Gastos bancarios: Esta partida incluye la comisión de apertura del préstamo. Recuerde que aunque su Entidad le informará de la comisión por amortización anticipada , ésta sólo se abonará si se produce.
Hacienda: La compra de la vivienda lleva pareja una serie de impuestos que la gestoría se encargará de abonar con la provisión de fondos que usted la realizado. Los impuestos son los siguientes:
Impuesto del valor añadido (IVA). Sólo en el caso de la vivienda de primera mano. Normalmente, el siete por ciento del valor escriturado. Algunas viviendas de protección oficial tienen un régimen especial, con un tipo impositivo del 4%.
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Sólo en el caso de inmuebles de segunda mano. Se abona el 6% del valor escriturado.
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Se abona el 0,5% del valor de la garantía hipotecaria, que viene a ser entre un 1,5 y un 2 % del importe del préstamo.
En total, y como le comentamos en páginas anteriores, los gastos suponen en torno al diez por ciento del valor de la vivienda.
No olvide asegurar el futuro
Tanto o más importante que elegir un buen crédito es asegurarse ante posibles imprevistos en la vivienda. Legalmente, usted sólo está obligado a contratar un seguro de incendios que cubra el valor del inmueble tasado.
Pero la vivienda es un patrimonio muy importante como para dejar riesgos al azar. Por eso, además de asegurar el continente o la estructura de la vivienda en conveniente cubrir otras posibles contingencias. Su Entidad le informará de los posibles seguros que puede contratar, que de forma somera resumimos a continuación.
Mediante el pago de una prima usted tiene la tranquilidad de asegurar el contenido de su vivienda . En casos de incendio, daños por agua, rotura de cristales, robo, responsabilidad civil por daños a terceros, etc., el seguro se hará cargo se todo. Además, este tipo de seguro suele incorporar un servicio de asistencia al hogar las 24 horas del día.
Seguro de vida o de amortización de préstamo.
Esta modalidad cubre el riesgo de fallecimiento o invalidez permanente del titular del préstamo. Si esto ocurre, la familia no tendría que hacerse cargo de la deuda, ya que el seguro se encargaría de devolver a la Entidad financiera lo que quede por pagar del préstamo.
Infórmese en su Entidad de todas las ventajas y garantías que incorpora cada una de estas dos modalidades. Allí le informarán del coste de cada seguro, ya que la prima a pagar varía en función de las contingencias que quiere asegurar, del valor de los bienes, la edad del asegurado, el plazo, etc.
También le explicarán las ventajas fiscales que tiene el seguro de vida: en la actuaIidad puede desgravar en su Impuesto de la renta el diez por ciento de las primas pagadas anualmente.