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El Presidente de mi comunidad ha dimitido por carta dirigida a los vecinos y dice que yo, como Secretario, debo hacerme cargo de sus funciones y convocar una Junta. ¿Es eso correcto?
Si es así, ¿qué debo hacer exactamente?
En caso contrario, ¿cuáles son los pasos a seguir?
La Ley de Propiedad Horizontal no prevé la dimisión de los cargos, y menos aún, que se haga mediante carta a los comuneros.
Lo que debe hacerse es una Junta General Extraordinaria de la Comunidad, convocada por el Presidente que es quien, de acuerdo con el artículo 16 de la Ley, tiene capacidad para ello, y someter a la Junta los nuevos nombramientos. Es esta Junta General la que tiene potestad para aceptar o no la renuncia del Presidente y designar los nuevos cargos.
Hace unos cuatro años que vivimos en una edificación nueva, dispuesta en 5 bloques de pisos con patio y jardín central, y a ambos lados del edificio hay 7 casitas unifamilares con entrada individual cada una. Los presidentes que realizaron las gestiones para solicitar cif y libro de actas de la comunidad, no incluyeron a los unifamiliares como vecinos obligados al mantenimiento de la misma, suponiendo que el hecho de no entrar a su vivienda por el patio les excluía.
Solité al constructor estritura del edificio de nueva construcción, la sorpresa que me llevé al comprobar que las viviendas tenían cada una 2% de cuota de participación. Son varias las dudas que se me plantean. Ésta es la primera convocatoria que se va ha realizar según la presente legislación, por eso creo que las casas no aceptarán este planteamiento aunque lo ponga en las escrituras ¿Cuál debe ser mi respuesta?¿ Se les tiene que cargar la cuota proporcional de seguro comunitario, así como el gasto del jardín? Tengo entendido que se debe hacer una mancomunidad, con distintos cif para los bloques, ¿las casas deben constituirse en otra comunidad independiente?
El hecho de que inicialmente no se imputaran a algunos propietarios gastos de Comunidad no significa que estén excluídos a perpetuidad, porque, de acuerdo con el artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal, todos los propietarios están obligados a contribuir a los gastos comunes de acuerdo con su coeficiente respectivo. La aceptación de las obligaciones no es cuestión de votaciones ni de mayorías, sino de cumplir la Ley. Por supuesto que tienen que pagar la parte proporcional de seguro y de mantenimiento de jardín.
En cuanto a la Mancomunidad, no es necesaria. De hecho, lo que existe es una Comunidad formada por todos, y varias Subcomunidades de Bloques, pero no es imprescindible obtener CIF y Libro de Actas para cada una, aunque si lo consideran oportuno pueden hacerlo.
1. ¿Puede el Presidente de una Comunidad cambiar al Administrador de Fincas sin llevar el tema a la reunión de la junta de vecinos?
1. El nombramiento del Administrador, como el de cualquier otro cargo de la Comunidad, debe acordarse en la Junta de propietarios, según establece el artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal. Dicho acuerdo, como todos los que se refieren a la administración, ha de tomarse por doble mayoría (de propietarios y de cuotas) relativa a los asistentes y representados en la Junta.
En caso de urgencia, el Presidente puede contratarlo provisionalmente, y someter este nombramiento a ratificación en la primera Junta que se celebre, que debería ser en un plazo breve.
2. ¿Existe alguna ley o normativa sobre la elección del Administrador en una vivienda nueva si no sale nadie voluntario?
2. Si no hubiera voluntarios, la Ley prevé la posibilidad de que se elija por sorteo, o de que se establezca un turno rotatorio. En último caso, si no hubiera acuerdo y fuera imposible el nombramiento de algún cargo, habrá de acudirse al Juez.
Cuando el contador de agua es comunitario y afecta sólo a algunos copropietarios y en caso de que, por avería en alguno de los pisos, suba el consumo de forma anormal, no siendo posible cuantificar lo que consume cada uno, ¿puede otro copropietario negarse a pagar la parte alícuota del exceso que resulte?
Si no es posible cuantificar el gasto individual porque no existen contadores privativos, cualquier consumo anormal producido por avería o por cualquier otra causa ha de afrontarse por todos los comuneros como si fuera normal, de acuerdo con lo establecido en el artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal
¿Se puede obligar a una señora de 83 años que vive sola en un piso de su propiedad a ser presidenta o secretaria de la Comunidad de Vecinos?
Todos los propietarios tienen el derecho y el deber de ostentar los cargos de la Comunidad que le correspondan, según se establece en el artículo 13.2
En el caso concreto que me plantea, si no quiere aceptar el cargo, ha de acudir al Juez dentro del mes siguiente a su nombramiento, alegando las razones que estime convenientes y, si el Juzgado las estima, será el Juez quien nombre nuevo Presidente o Secretario.
1. Tengo las cuotas de participación de mi inmueble: de pisos 38,41 y de locales 4,65. ¿Porqué no suman el 100%?
1. La suma de todos los coeficientes ha de ser 100, a no ser que se trate de una Comunidad formada por varios bloques, y que usted se refiera a la suma de pisos y locales de un bloque.
2. ¿Los locales participan de los gastos igual que los pisos o sólo de cierto tipo de gastos?
2. Los locales participan, en principio, con su coeficiente, en todos los gastos de la Comunidad, excepto si en los Estatutos o, por acuerdo unánime de la Comunidad, son eximidos de ciertos gastos (ascensor, calefacción, luz de escalera, etc.).
3. En caso de no haberles cobrado lo que les corresponde, ¿es posible cobrarles lo que hayan pagado de menos, si con efectos retroactivos?
3. Los gastos correspondientes a ejercicios anteriores que se hayan liquidado y cuyas cuentas estén aprobadas, son difíciles de reclamar; habría que examinar las actas, las convocatorias y los acuerdos tomados en relación con el Presupuesto, Cuotas y Aprobación de cuentas de los ejercicios finalizados para poder opinar con conocimiento de causa.
Desearía saber los pasos detallados a seguir cuando un comunero no paga las cuotas de comunidad y encima te dice que no le da la gana pagar. ¿De qué forma se le tiene que notificar? ¿Cómo se acude al juez? ¿Cómo presentamos la demanda odenuncia, ante quién o qué organismo? ¿Esto tiene que estar aprobado por toda la comunidad?
El procedimiento para reclamar a los propietarios morosos está establecido en el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Aunque la Ley permite que se pueda acudir al Juzgado sin abogado ni procurador, no le aconsejo que lo hagan porque cualquier defecto de forma, cualquier retraso en contestar o cualquier pequeño incidente puede suponer que no se defiendan adecuadamente los intereses de la Comunidad y pierda el pleito.
Además, todos los gastos y costas que se produzcan, aunque ha de adelantarlos la Comunidad, puede recuperarlos cuando se ejecute la sentencia.
¿Qué requisitos tiene que cumplir una propiedad para obtener financiación de su reforma integral en el Ayuntamiento de Madrid? ¿Existen subvenciones?
El Ayuntamiento concede subvenciones dentro de programas concretos (rehabilitación, sustitución de carbón como combustible de calderas comunitarias, gastos de realización de la ITE, etc.) que se establecen cada año con presupuestos concretos.
La información concreta puede consultarla en el Ayuntamiento.
En nuestra comunidad de propietarios tenemos un problema con los bajo cubierta. Somos 20 vecinos y una persona ajena a la comunidad reclama como suyo el bajo cubierta (450 m2). ¿A quien corresponde la propiedad de dicho espacio? ¿Pudo haberlo vendido el promotor del edificio? El reclamante, según su versión, la tiene registrada en el año 97 y la comunidad le niega el paso (a parte de que nunca ha pagado su cuota si realmente le pertenece).
El edificio tiene 30 años y los vecinos no se fían de meter la comunidad en una gestoría (piensan que van a perder el control sobre la comunidad).
El espacio bajo cubierta puede ser una finca independiente más del edificio. Para verificar si es así y si está registrada como tal, debe solicitar una Nota Simple de la División Horizontal del edificio en el Registro de la Propiedad correspondiente al mismo.
Una vez verificada la pertenencia a la Comunidad, en el mismo Registro puede comprobar quién es el titular de dicha finca y, consecuentemente, el obligado al pago de las cuotas de Comunidad correspondientes a dicha finca. Por supuesto que, en este caso, no puede negarse a su propietario el acceso a dicha finca, ni a la Comunidad. Y también puede reclamársele la parte proporcional que corresponda de los gastos de Comunidad de los últimos 15 años.
Por el contrario, si la mencionada finca no existiera registralmente, es decir, si no figura como una finca más, dicho local bajo cubierta sería un elemento común, perteneciente a toda la Comunidad en su conjunto.
En cuanto a la gestión de la Comunidad, lo aconsejable es que acudan a un Administrador de Fincas Colegiado que les asesore y oriente en la resolución de los problemas existentes y, en particular, sobre este tema concreto.
Quisiera saber si podemos colocar en la comunidad un papel en el que se prohíba:
- correo comercial
- ventas en el edificio
No existe ninguna prescripción en la Ley de Propiedad Horizontal que impida la colocación de avisos prohibiendo determinadas actividades en la Comunidad, aunque la efectividad de los mismos puede ser muy limitada.
En cuanto al correo comercial, es muy difícil de delimitar a veces, y la solución más usual en la práctica es disponer de un buzón-papelera en el exterior del edificio, donde indique "PUBLICIDAD", para que en él se deposite todo tipo de propaganda y publicidad. Obviamente el correo comercial que tiene destinatario concreto no puede prohibirse.
Con referencia a las ventas, se puede prohibir el acceso de vendedores puerta a puerta, pero si son visitas concertadas con personas concretas tampoco puede hacerse nada.
En una casa pareada, ¿se puede hacer en la pared libre un paellero, a dos metros de la valla o a diez metros de la valla?
Su consulta se refiere a un tema urbanístico más que a las Comunidades de Propietarios. Los temas relativos a distancias al cerramiento o a las construcciones suelen especificarse en la cédula urbanística de la parcela, en los Estatutos de la urbanización, y en el Plan parcial que corresponda. Si no dispone de esa documentación, puede consultar al Administrador de la Comunidad o en su Ayuntamiento.
Tengo una motocicleta y un automóvil en la misma plaza de garaje en una comunidad de 217 vecinos. Mis preguntas son varias. Sin salir de mi plaza de garaje, ¿puedo estacionar los dos vehiculos? ¿Puede sobresalir en algo de largo por delante o por detrás el vehículo? ¿Qué medidas debe tener el garaje por ley, en altura?
En principio, de acuerdo con el artículo 3a) de la Ley de Propiedad Horizontal, no se puede impedir a un propietario que -dentro de los límites de su propiedad- aparque uno, dos o los vehículos que estime pertinente, sean pequeños o grandes, siempre que se atenga a las limitaciones impuestas en los artículos 7 y 9 de la Ley, que no se invadan elementos comunes y que no exista Ordenanza Municipal que lo prohíba.
No obstante, estatutariamente podría acordarse por unanimidad que sólo se estacionara un vehículo en cada plaza, por posibles exigencias del seguro comunitario o para evitar excesos de tráfico en el interior del recinto.
Sin embargo, no puede permitirse que ningún vehículo sobresalga de los límites de su plaza, sea por delante, por detrás o por los laterales, independientemente de que haya uno o más vehículos en la plaza. En cuanto a la altura, debe consultar la ordenanza municipal correspondiente.
Tenemos un problema en mi comunidad. Se trata de una urbanización de bungalows recientemente entregada. Cada vivienda tiene su propia terraza y jardín particulares. El promotor preparó la mitad de las viviendas con las correspondientes canalizaciones para evacuar las aguas pluviales de las terrazas. Siempre caen sobre las terrazas o jardín de cada vecino. El problema está en que los vecinos que no disponen de canalizaciones, y agotadas todas las posibilidades contra el promotor, quieren instalarlas con cargo a los gastos de la comunidad. ¿Es esto posible? ¿Puede negarse algún vecino a que se haga con cargo a los gastos comunitarios?
Evidentemente se trata de un defecto de construcción que afecta a elementos privativos, en el que la Comunidad no tiene ninguna responsabilidad.
Los afectados, una vez agotados los cauces amistosos deberían iniciar una reclamación judicial contra el promotor, bien sea individualmente o de forma colectiva (los afectados) y, si no quieren esperar a que se dicte sentencia y lo estiman conveniente para sus intereses, reparar los defectos a su costa, pero nunca con cargo a la Comunidad, puesto que no son elementos comunes.
Cualquier vecino puede negarse a afrontar este pago dentro de la Comunidad, puesto que no tiene base legal alguna.
Yo vivo en un primer piso, y mi vecina de arriba hace mucho ruido por las noches, pone música, corre por la casa, mueve muebles, incluso su gato salta sobre la uralita de mi galería. Si la denuncio, ¿conseguiré algo? ¿A partir de qué hora no puede hacer ruido? ¿Podrían medir el nivel de ruido? Ella vive de alquiler, ¿Debería hablar o denunciar a los propietarios del piso?
Si los ruidos sobrepasan el nivel establecido en las Ordenanzas Municipales, puede exigir a su vecina que insonorice su vivienda, a su cargo. Lo primero sería pedir al Ayuntamiento que le hagan una medición de ruidos para comprobar objetivamente la situación.
En cualquier caso, conviene que hable con el propietario para que conozca la situación.
De todas formas es un asunto muy subjetivo y espinoso, y de difícil solución. En un caso extremo, podría llegar a aplicarse el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, pero no quiero ocultarle que las posibilidades de éxito judicial son muy escasas, por la dificultad de la prueba.
