Si no se consigue la mejora deseada por parte de la entidad que inicialmente concedió el préstamo cabe la posibilidad de "pasarse" a otra entidad. El proceso es más complejo y bastante más costoso, por lo que habrá siempre que plantearse, en función del capital pendiente y de los años que queden, si realmente conviene o no la operación. Para ello, no hay que dudar en exigir a los distintos bancos tantas simulaciones como se nos ocurran, de forma que sea posible una comparación que permita la toma de decisiones.
El procedimiento consiste básicamente en acudir a la entidad que dé mejores condiciones, la cual deberá emitir una oferta vinculante: sólo se puede modificar el interés y no, como ocurre en las novaciones, variar el plazo de la hipoteca. Los gastos que presentan las subrogaciones:
A) comisión de cancelación
B) comisión de apertura
C) Los gastos debidos a la gestoría ascienden a 40.000-60.000 ptas
D) Gastos notariales y registrales
¿Puedo cambiar de entidad?
Existen tres casos distintos en que nos interesará cambiar las condiciones de la hipoteca cuando bajan los tipos de interés:
--La hipoteca tiene un interés fijo alto, superior en más de del 2,5% establecido para los nuevos clientes.
--El índice de referencia que actualmente nos aplica el banco resulta poco interesante frente a otros índices que hay en el mercado. De este modo, nuestro préstamo puede estar referenciado al CECA+0% que en un momento dado puede ser menos interesante que otras opciones que existen en el mercado, como por ejemplo MIBOR+1,25% .
--El diferencial que se le suma al índice resulta poco interesante. Esto sucede generalmente cuando hay bajadas continuas de los tipos de interés, debido a que, en general, los diferenciales son más altos en épocas de tipos de interés elevados y suelen disminuir cuando los tipos bajan. Si nos encontramos en cualquiera de estos tres casos, se puede plantear entonces la oportunidad de negociar con la entidad financiera una bajada del tipo de interés (novación) o, si no responde adecuadamente, trasladar el préstamo a otra entidad que ofrezca mejores condiciones (subrogación).
Consiste simplemente en un acuerdo con el Banco o Caja de Ahorros para aplicar un tipo de interés inferior o cambiar las reglas de cálculo del interés. Junto con la mejora de las condiciones de interés se puede pactar también la alteración del plazo pactado. Esta solución es, sin duda, la más ventajosa ya que los gastos son mínimos. De hecho, si se trata simplemente de reducir el interés fijo (por ejemplo, pasar de un interés del 12% al 9%) o de disminuir el diferencial del interés variable (por ejemplo, si lo pactado es el "MIBOR" más dos puntos, pasar al "MIBOR" más un punto) ni siquiera es imprescindible la escritura pública, bastando un simple escrito del Banco.
Si la novación consiste en un cambio estructural por pasarse del interés fijo al variable, o viceversa, o por cambiarse el tipo de referencia (por ejemplo, si se pactó que se tendría en cuenta el tipo medio del interés de las Cajas o Bancos para préstamos hipotecarios a más de tres años y se pasa ahora al "MIBOR") es necesario el otorgamiento de una escritura de novación cuyos gastos son mínimos ya que los honorarios notariales no pasarán de quince mil pesetas y los registrales serán inferiores a cinco mil pesetas.
Estos serán los únicos gastos, ya que no se paga ningún impuesto.
La nueva ley 40/1998, de 9 de diciembre del IRPF, vigente desde el 1 de enero de 1999, establece importantes ventajas fiscales para la adquisición de la vivienda habitual. Se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años. Se asimilan a la adquisición de vivienda la construcción o ampliación (cuando se produzca el aumento de su superficie habitable) de la misma.
Para todos los casos existen unos topes legales que limitan estas deducciones. Por esto es muy importante, en el caso de financiar la adquisición con un préstamo hipotecario, ajustar en lo posible los pagos anuales, para aprovechar al máximo estas ventajas fiscales y, en definitiva, ahorrar impuestos.
Veamos ahora cuáles son exactamente las ventajas fiscales a las que usted tiene derecho por adquirir su vivienda habitual.
Deducciones por adquisición de vivienda habitual Podemos considerar dos casos:
1)Usted paga el importe total de la vivienda con dinero ahorrado: En este caso la deducción fiscal que se podría aplicar, en su Cuota Integra, sería del 15% del total del importe pagado por usted para la adquisición de su vivienda. Dentro de este importe se incluyen el precio total de compra y los gastos originados que hayan corrido a su cargo (formalización de la Escritura de compra-venta (notaría, registro, etc.) y el pago del IVA o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, así como del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
La base máxima de esta deducción será de 1.500.000 pesetas anuales, por lo que el importe máximo a deducir será de 225.000 pesetas.
2) Usted solicita un préstamo hipotecario para financiar parte de la adquisición de la vivienda: En este caso la base de la deducción estará constituida por todas las cantidades satisfechas en cada periodo, esto incluye: la amortización, los intereses y los demás gastos derivados de la misma. La base máxima de esta deducción será de 1.500.000 pesetas anuales.
Se establecen diferentes porcentajes de deducción entre los dos primeros años y el resto del periodo en que se amortice el préstamo. Durante 2 años desde la adquisición de la vivienda, el 25% sobre las primeras 750.000 pesetas, y el 15% sobre el exceso, hasta 1 millón y medio de pesetas.
Transcurridos los 2 años, los porcentajes anteriores serán el 20% y el 15%, respectivamente, hasta el limite de 1.500.000 Ptas.
Para aplicar los porcentajes incrementados del 25 y del 20% sobre la primeras 750.000 ptas., deberán producirse las siguientes circunstancias:
-- Que el importe financiado del valor de adquisición o rehabilitación de la vivienda suponga, al menor, un 50 por 100 de dicho valor. En el caso de reinversión por enajenación de la vivienda habitual el porcentaje del 50 por 100 se entenderá referido al exceso de inversión que corresponda. Que la financiación se realice a través de una entidad de crédito o entidad aseguradora o mediante préstamos concedidos por las empresas a sus empleados.
-- Que durante los tres primeros años no se amorticen cantidades que superen en su conjunto el 40 por 100 del importe total solicitado. Los porcentajes del 25 y el 20% se aplicarán únicamente en los casos de adquisición o rehabilitación de vivienda habitual, y, por tanto, no serán de aplicación en los supuestos de construcción o ampliación de vivienda habitual que tendrán derecho a la deducción general del 15%.
Comparar entre Préstamos a interés variable puede resultar más complicado debido a la existencia de diferentes índices de referencia o de revisión. Los más utilizados son:
EURIBORr: Media de los tipos de interés de las operaciones realizadas entre los principales bancos que actúan en la Unión Monetaria Europea (UME). Se define como la media simple de los tipos de interés diarios aplicados, entre 64 entidades financieras con gran nivel de negocio, para las operaciones cruzadas al plazo de un año en el mercado de depósitos interbancarios de la zona de la Unión Monetaria.
MIBOR a un año: Media de los tipos de interés de las operaciones a plazo de un año efectuadas durante ese mes en el mercado interbancario de Madrid.
IRPH de Bancos: Media ponderada de los tipos de interés de los préstamos hipotecarios para vivienda libre que hayan sido contratados o renovados en ese mes por el conjunto de bancos privados.
IRPH de Cajas: Igual que el anterior pero referido a las Cajas de Ahorros.
Rentabilidad Interna de la Deuda Pública: Media semestral del rendimiento en el mercado secundario de Deuda Pública con vencimiento entre dos y seis años.
Índice Activo CECA: Tipo fijado mensualmente por la Confederación Española de Cajas de Ahorros.
Lo más frecuente es hacerlo una vez al año. A partir de ese momento y hasta la nueva revisión, el tipo de interés de su préstamo será el resultante de añadir el diferencial al último índice de referencia disponible que, normalmente, suele ser el que corresponde al mes pasado o el inmediatamente anterior - recuerde la diferente temporalidad que le explicábamos en el capítulo anterior-.
La ventaja de que transcurra cierto tiempo entre una revisión y otra es que usted no tiene que ajustar continuamente su presupuesto mensual en el que, como ya sabemos, el préstamo hipotecario tiene un peso muy importante. Lógicamente, cuando los tipos de interés estén subiendo esta cadencia jugará a su favor: tendrá tiempo suficiente para acoplar con antelación su bolsillo a lo que luego serán las nuevas condiciones del préstamo. Y si los tipos de interés están bajando, no se inquiete.
A partir del momento en el que se revise el interés del préstamo usted tiene la seguridad de que éste se adaptará a la situación del mercado de forma automática. No lo olvide: su préstamo no necesita esperar a que el Banco de España revise los tipos de interés para adaptarse a la realidad del mercado. Se ajusta automáticamente cada vez que hace la revisión del tipo en el caso de los préstamos a interés variable.
De acuerdo con la legislación española, la garantía hipotecaria sólo queda constituida cuando la escritura notarial se inscribe en el Registro de la Propiedad. Por ello, dado el elevado importe de los préstamos hipotecarios sería lógico que la entidad de crédito sólo permitiera su disposición una vez que se haya inscrito la hipoteca, lo que puede requerir un plazo de tiempo relativamente largo.
Sin embargo, la mayoría de las entidades entregan el importe del préstamo de manera simultánea a la firma de las escrituras con el fin de que usted pueda pagar en el mismo acto al vendedor y evitarle las dificultades y costes que le acarrearía la necesidad de aplazar el pago. Por ello, con el fin de poder entregarle inmediatamente el importe del préstamo y asegurarse a la vez que vn la escritura que es el título original en el que se documenta el derecho de la entidad de crédito, se presentará inmediatamente en el Registro, la entidad efectúa una selección muy rigurosa de los intervinientes externos -notario, gestoría administrativa, etc.- en orden a lograr la mayor eficiencia.
Como ya le indicamos al principio, la compra-venta de un inmueble y su financiación con un préstamo hipotecario lleva parejos una serie de gastos necesarios para llevar a cabo la operación y que son ajenos a la entidad, como es el caso del notario, gestoría, impuestos, etc.
Pues bien, el día de la escritura usted deberá realizar una provisión de fondos a favor de la gestoría que se encargará de los trámites administrativos para hacer frente precisamente a estos gastos.
Si una vez abonados queda algún remanente -suele ser habitual- la entidad le ingresará en su cuenta el importe de la liquidación que realice la gestoría. Usted tendrá todos los recibos.
Como ya le hemos aconsejado a lo largo de estas páginas, no dude en acudir a su entidad par consultar todas las cuestiones que no entienda o quiera aclarar. Recuerde que un préstamo hipotecario es una operación a muy largo plazo, que seguramente generará una relación estable entidad-cliente y en la que, además de unas buenas condiciones financieras, deberá valorar la calidad del servicio que se le ofrece. A la larga, ese es uno de los elementos más importantes.
No olvide que en caso de reclamación, si en su oficina no encuentra respuestas satisfactorias, usted puede dirigirse al defensor del cliente. Normalmente todas las entidades disponen de este departamento, que estudiará su queja para llegar a una solución y si ésta no es posible o han transcurrido dos meses sin resolución, podrá recurrir al servicio de reclamaciones del Banco de España.
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- Consejería de Bienestar Social y Sanidad. Avda. Marina Española, 2 - 52004-Melilla -
Tlf.: 95/268.38.40
Llegó la hora de firmar las escrituras de compra-venta y del préstamo hipotecario.
Una vez aceptada la oferta vinculante llega el momento de la formalización de las escrituras. Para poder dar este paso es necesario aportar una documentación complementaria: título de propiedad del vendedor, último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles y condiciones de la compra-venta, que lo habitual es que sean las mismas del contrato privado si lo hubiere. ya está todo listo. En pocos días usted firmará las escrituras.
Normalmente, en un sólo acto y ante la presencia del notario, se formalizará tanto la escritura de compra-venta de la vivienda como la del préstamo hipotecario. Compruebe que ésta última recoge todos y cada uno de los aspectos a los que usted dio el visto bueno en la oferta vinculante.
Si lo desea, podrá comprobarlo tranquilamente unos días antes en el despacho del notario quien, en todo caso, se responsabiliza de que los dos documentos aludidos coincidan. También es muy conveniente que el notario verifique en el Registro de la Propiedad que el inmueble no ha sufrido ningún cambio entre el momento en que hizo la primera verificación y la firma de la escritura.
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